特色小镇一级开发盈利是关键附政策开发模式
发布时间:2021-12-27      来源:九州体育网址      A-  A  A+

  特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设,其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”,而是要与产业发展、与项目开发结合在一起,因为产业的价值决定了特色小镇土地的价值。因此,在特色小镇建设领域,土地一级开发工作与项目的前期规划、项目建设、产业导入、产业运营等环节之间存在密切联系,而且具有很高的关联程度。

  《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中的第6条“完善土地利用机制”为解决特色小镇用地问题指出4条解决路径:

  二是 建立城镇低效用地再开发激励机制,允许存量土地使用权人按照有关规定经批准后对土地进行再开发,以提高原有用地效率;

  财政部《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目》(财金〔2016〕91号)率先提出了:“依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块,在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让(出租)合同、开展用地供后监管的前提下,可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施。”

  国家发改委《传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作导则》(发改投资〔2016〕2231号)中指出“各地要积极创造条件,采用多种方式保障PPP项目建设用地。如果项目建设用地涉及土地招拍挂,鼓励相关工作与社会资本方招标、评标等工作同时开展”。

  国土资源部在同月28日发布的《产业用地政策实施工作指引》(国土资厅发〔2016〕38号)中也同样明确“采用政府和社会资本合作方式实施项目建设时,相关用地需要有偿使用的,可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施”。

  土地一级开发的主要内容包括了筹措资金、办理规划和项目核准(立项)等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。

  按时间类型分类:先做一级开发、再做二级开发,即一、二级开发分离的形式 & 一级开发包含在二级开发之中的形式。

  · 存量一级开发:包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目。

  · 增量一级开发:包括征用和农转用土地,有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发,有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

  这里主要是指土地整理和公共基础设施的工程建设收益。公共基础设施包括公共道路、供电厂、供排水厂、供热网络、通讯设施等基础设施;学校、医院、公园、广场、 文化体育设施、综合服务区、游客接待中心等公共服务设施。

  如华夏幸福受政府委托对小镇范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,变毛地为熟地后,通过政府回购,获得盈利。

  特色小镇的发展成熟必将带来周边土地的溢价,政府通过土地财政可以获得大量收入。

  除了这些财政收益以外,特色小镇将为地方带来更多无形的收益,如城市环境的优化、民生的改善、城市影响力的提升、产业生态圈的形成、就业增加和更多高素质人才的聚集等等,这些难以用金钱衡量的社会经济环境改善,是政府大力推动特色小镇开发的重要动力。

  以玉皇山南基金小镇为例,该小镇根据金融人才国际化、精英型的特点,坚持市场化运作、产业链招商、生态圈建设的模式,通过联合政府性行业组织、龙头企业和知名中介,开展海内外招商及合作业务,快速推动私募金融集聚发展,一批涵盖股权投资、商品期货、固定收益等方面的金融精英汇聚小镇。

  自2015年玉皇山南基金小镇正式揭牌之后,已经有1000多家对冲基金和私募基金在小镇注册,资金管理规模达5800亿元(约合840亿美元)。由于一般的基金公司都可以得到30%的税费补贴,更增加了其吸引力,玉皇山南基金小镇现在已然成为上海、北京和深圳之外中国最大的对冲基金聚集地。2015年税收超过4亿元,而2016年第一季度税收就超过了3亿元,实现了爆发式增长。

  其与杭州云栖小镇一样都是由政府主导开发和经营环境,通过特色产业(玉皇山南基金小镇以对冲基金为主导产业,云栖小镇以云计算为主导产业)培育、主导产业企业聚集、产业优惠政策和优质环境塑造,使小镇经济迅猛发展,税收猛增,并带动小镇及周边土地的溢价。

  这里主要指二级开发,即企业通过地产销售和自持物业经营获利。包括工业地产租售、居住地产租售、商业地产租售、休闲地产租售。

  虽然在特色小镇的建设过程中,以地产运作的理念去打造小镇是为人排斥的,然后从企业角度来看,这的确是一个快速实现投资回报的模式,且通过特色小镇政策可以获得土地,这也是不少房地产等开发商进入特色小镇开发的原动力,因此这也是一种较为重要和普遍的盈利模式,更多的是由地产商或地产主导的投资商操盘,在开发地产的同时,配套度假型项目实现盈利,由于休闲度假市场和传统商业地产之间存在利益博弈和磨合,所以这类小镇在中国还处于起步阶段。

  阿那亚是此类型的典型代表,通过地产销售以及后期多元度假活动业态消费的引入实现了小镇的盘活。碧桂园科技小镇是另一个典型例子,小镇计划投资总额约1300亿元,其规划创新小镇产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为30%:30%:40%。通过一定程度的地产开发用地和产业用地的配比,开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出,长短相济,长远发展。

  这里主要是指泛旅游现金流回报, 旅游产品体验性附加价值收益。即以景区模式运营,除门票收入外,住宿、餐饮、购物等业态收入也是主要盈利来源,该类模式相对清晰,市场上也有相对成熟和可以对标参考的对象,操作的关键在于是否有专业景区运营能力。产业与产业之间的融合可以产生大量的收益,如旅游+文化,旅游+体育,旅游+健康,旅游+养老养生等泛旅游消费收益。

  乌镇是景区盈利的典型代表,其经营模式被誉为行业典范,整个古镇都以景区形势围起来,入口处购买门票,分为东栅和西栅,票价为东栅100元、西栅120元、联票为150元。走入古镇会发现各类商户的业态不会重复,分布科学,注重与古镇定位相符的业态,比如手工艺店、特色客栈、传统餐饮等,会根据酒吧区,小商店区,传统工艺区等进行分布,每个细分业态只有一家店,避免商户间的恶性竞争。偏重旅游的特色小镇,旅游消费产业链完善,上下游产业核心都掌控在投资者手中。

  这里一是特色产业项目开发,包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发;二是旅游产业项目开发,包括旅游吸引核项目(如主题公园)、休闲消费聚集项目(如休闲商街)、夜间休闲聚集项目(如水秀表演等);通过项目的运营获得收益。

  小镇自身能够依托优势产业形成产业盈利链条,同时与旅游结合实现盈利,该类型一般自身产业基础较为雄厚,需要充分结合已有产业优势,进行适度旅游产业融入、功能拓展和环境营造。比如巅峰智业在景德镇做过一个陶瓷小镇,将陶瓷产业与旅游产业融合互动,打造多元化的陶瓷体验,如陶瓷制作、陶瓷博物馆、陶瓷文创、陶瓷转盘等,形成较为丰富的盈利点。达到产业持续经营收益、特色产品持续产出收益的效果。

  这里主要指依托具有地方特色的主题功能拓展经营形成相关盈利,围绕主题功能,联动旅游体验,形成食、住、行、游、购、娱、康、教等多元业态的消费盈利,该类模式的关键在于如何发掘和寻找具有地域特色的主题功能,专业运营,拓展盈利链条。特色小镇要开发城市服务,公共交通服务、社会服务等;城市智能化管理;城市配套;银行、学校、医院等。

  比如袁家村紧抓餐饮功能,深入发掘,拓展链条,通过人流量带动人均消费,实现高额经营利润。巅峰智业依托城市中心优势,将赣州郁孤台小镇打造能够承载城市商业配套功能的文旅小镇,通过灯光节等活动的开展,取得了街区最高日人均突破40000人次成绩,这与巅峰智业多年来在旅游行业的积累是分不开的,其50亿产业基金投资的都是纯旅游项目。

  当前,特色小镇建设已经成为势头强劲的产业风口,为经济建设发展带来新的机遇。国务院高度重视特色小镇建设工作。推进特色小镇建设是贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享发展理念的重要体现。

  根据项目和不同投资者本身的实力和产业整合能力,或者是在某一个产业链之中的能力表现,可以产生不同比例控制和侧重点。不同的模式决定了不同的盈利模式,特色小镇只有摸清家底、因地制宜、专业打造,才能脱颖而出,保持旺盛而长久的生命力。